11月6日，北京市大兴区瀛海镇集体商业用地挂牌上市，打造为保障性租赁住房试点项目——“博裕园二九宫心小区”正式开业。值得注意的是，该项目由中国建设银行与万科集团共同设立的住房租赁基金“建湾基金”收购，由万科泊寓负责运营。作为大兴区首批入市的集体土地租赁单位之一，“博裕园二九宫小区”从成功交易到使用，为地方政府探索集体土地租赁入市铺平了道路。也是打通“投、融资、建、管、退出”商业地产商业模式闭环的成功案例，为住房租赁行业的可持续发展提供了宝贵经验。建万基金博裕园二工信公社据了解，北京博裕园二工信社区是建万基金在北京集体土地上建设的首个保障性租赁住房。该项目位于北京市大兴区旧宫镇，总建筑面积近6.5万平方米。毗邻南五环路，距亦庄地铁线严车站约1.5公里。 2023年，“建万基金”收购并委托万科建设瀛海镇1505套保障性住房租赁集体经营用地，由长租公寓品牌“博宇”进行商业化持续运营。 2025年11月11日，“博裕园儿九宫心社区”正式开业。作为保障房租金，其价格仅为周边地区同地点同类型住房租金的10%。有租赁行业人士分析，目前我国城市发展正从由大规模扩张增持阶段转向注重提高存量质量和效益阶段。中央和地方政府出台了一系列政策支持存量再生。将集体土地纳入保障性租赁住房市场，响应“先租后买”住房制度，有效增加保障性住房供应；另一方面，其融资可以盘活“休眠”的农村财产，促进农村资源的合理配置和高效利用。万科是行业内最早开展住房租赁业务的企业之一。率先探索“存量盘活+服务增值+资本闭环”的可持续发展路径，通过标准化服务体系提升运营效率。 Pre-REIT基金也取得了突破，退出渠道逐步打开，商业模式也日趋清晰。经验赢得更广阔的发展空间。北京博宇运动场外社区负责人向笔者介绍，相比其他长租公寓产品，该社区的户型更加多样化，涵盖了单间、一居室、两居室、三居室，几乎满足了各个年龄段租客的需求，家具和配套也很齐全；社区配备健身房、自习室、洗衣房、桌球室、乒乓球室、泡菜球场等公共活动空间，为租户提供家门口不间断的休闲生活，为新市民、年轻人提供一切优质的租赁服务。公开房型信息显示，万科是国内首家实行租购并举的房地产企业。旗下博宇一直是国内住房租赁领域的领先企业，兼具运营能力和竞争能力主动性。始终保持领先。据万科集团第三季度数据显示，万科门户在全国运营管理出租单元共计28万套，累计开业超过20万套，出租率近95%。成为全国最大的集中式公寓提供商，业务规模、效率、保量均位居行业第一。 2023年10月，宣布按成本法计算已实现整体盈利。作为最早开展长租业务的企业之一，万科长租业务不仅保持领先的规模和效益，更引领行业实现“产建营一体化”发展模式的突破。近年来，博宇在行业内率先采用“售转租”、“非住回归保险”等多种发展模式。在合肥、吴在汉、苏州等城市，博宇持续与当地国有平台开展深度合作，已就多个大中型租赁社区的运营服务达成合作协议。根据中国指数研究院发布的《2025中国房地产品牌价值研究报告》，博宇被评为“2025中国领先住房租赁品牌”、“2025中国领先租赁社区”；博宇广州三元里旗舰店荣获“2025中国住宅行业经理人”。业内人士分析，在租购并举深入发展的背景下，库存复苏无果、盈利模式不明朗仍是行业主要痛点，而万科临港公寓的最新做法则提供了搅局的伎俩。万科住宅租赁持续领跑行业的主要成功在于构建了一条可持续发展的“股票化之路”。k激活+服务增值+资本闭环”：通过“售转租”、“非住宅转保险”等创新路径，很好盘活了全市存量资源，实现了资源效率的整理；推出标准服务体系和智慧管理解决方案，提升租赁体验，强化粘性；探索资产证券化等创新金融工具，在为公司贡献现金流的同时，推动住房租赁行业可持续发展。 REITS和pre-reits基金现在可以看到V的住宅逐渐“长大”，经过十多年的探索和发展，万科的长租公寓也将为社会、行业和公民带来更加稳定和长期的价值贡献。 
